Hausverwaltung:
Wichtige Tipps, die bei deren Auswahl zu beachten sind
Die Bestellung einer Hausverwaltung ist zur Erledigung der komplexen Rechte und des hohen Verwaltungsaufwandes von Immobilien empfehlenswert. Vertrauen und Expertise sind für eine langfristige Zusammenarbeit essentiell.
Aber wofür ist eine Hausverwaltung überhaupt zuständig? Worauf gilt es bei deren Auswahl zu achten, und was bringt Ihnen eine gute Hausverwaltung für Vorteile? Diese Dinge erfahren Sie zusammengefasst in diesem Artikel.
„Immobilien können weder verloren gehen oder gestohlen noch mitgerissen werden. Mit gesundem Menschenverstand gekauft, vollständig bezahlt und mit angemessener Sorgfalt verwaltet, handelt es sich um die sichterste Investition der Welt.“
– Franklin D. Roosevelt
Die Aufgabenbereiche einer Hausverwaltung
Kurz gesagt nimmt die Hausverwaltung dem Wohnungs- oder Hauseigentümer große Teile der Verwaltungsaufgaben deren Immobilien ab. Es werden sowohl kaufmännische, technische als auch juristische Verwaltungen übernommen. Beispiele solcher Arbeiten sind folgende:
- Vereinnahmen und Verwaltung von Mieten
- Mahnungen fälliger Mietzahlungen
- Wirtschaftspläne
- Instandhaltung, Betrieb und Kontrolle der Einrichtungen
- Verrechnung von Warmwasser und Heizkosten
- Buchhaltung
- Finanzen
- Informieren über Rechte und Gesetze
- Werterhalt und Wertsteigerung der Immobilie
- Mängel- und Schadensbehebung
- Beauftragung von Versorgungsleistungen
- Steuerung von Dienstleistern
- Modernisierungsdurchführungen
Der genaue Leistungskatalog wird individuell im Vertrag vereinbart.
Hier gibt es keinen gesetzlich festgelegten Katalog. Jedoch gibt es einen gesetzlich vorgeschriebenen Tätigkeitsbereich.
Rechte und Pflichten einer Hausverwaltung
Das Erteilen einer Vollmacht durch den Eigentümer legt die Rechte der Hausverwaltung fest. Dies kann direkt im Kaufvertrag oder durch eine gesonderte Vollmacht geschehen.
Die Pflichten einer Hausverwaltung sind im österreichischen Wohnungseigentumsgesetz festgelegt. Nachfolgend sind die wichtigsten Pflichten kurz zusammengefasst:
- Interessenvertretung der Eigentümer
- Richtige und gehörige Abrechnung der Betriebskosten und Rücklagen
- Schriftliche Übermittlung dieser Abrechnung innerhalb von sechs Monaten
- Erstellung der Heizkosten- und Warmwasserkosten-Abrechnung
- Ankündigung einer jährlichen Vorausschau der Erhaltungsmaßnahmen
- Einhebung und Bezahlung der Abgaben
- Beaufsichtigung und Überwachung
- Verfügung der Rücklage
- Vertretung der Eigentümergemeinschaft gegenüber Dritten
- Eigentümerversammlungseinberufung mindestens alle zwei Jahre
- Detaillierte Abrechnung der Betriebskosten
Was ist bei der Auswahl der Hausverwaltung zu beachten?
Die zentrale Frage bei der Auswahl der richtigen Hausverwaltung lautet nun: Was macht eine gute Hausverwaltung aus?
Da Vermögensverwaltung, Werterhalt und Wertsteigerung der anvertrauten Liegenschaften eine wichtige Verantwortung beinhalten, sollte bei der Auswahl mehr, als nur die gesetzlichen Pflichten beachtet werden. Vertrauen und eine hochprofessionelle Arbeitsweise stellen die Basis einer solchen Zusammenarbeit dar.
Wussten Sie…
dass auch das Übertragen von lediglich einiger Teilbereiche auf die Hausverwaltung möglich ist?
Checkliste für die richtige Auswahl
Auf welche Punkte gilt es nun zusätzlich besonders zu achten? Was hebt eine gute Hausverwaltung von den restlichen ab? Hier finden Sie eine Checkliste der Qualifikationen, die Ihre ausgewählte Hausverwaltung abdecken sollte:
- Transparentes Vertragsangebot
- Standorte der Firma in der Nähe der Liegenschaft
- Zuverlässigkeit durch Expertise
- Langjährige Erfahrung in der Branche
- Guter Kundenservice
- Gute Erreichbarkeit der Verwaltung – gibt es eine Notfalltelefonnummer?
- Verwaltung persönlich und individuell auf die Kunden zugeschnitten
- Unparteilichkeit
- Wirtschaftspläne individuell auf die Immobilie abstimmbar
- Gute Durchsetzung der Eigentümerinteressen
- Klare Regelung der Haftung
- Mündelsichere Anlage der Rücklagen zur Verhinderung von Wertverlusten
- Gute Erfahrung mit Sanierungsmaßnahmen
- Einholung mehrerer Angebote bei größeren Maßnahmen
Ihre Vorteile einer guten Hausverwaltung
Bei der Beachtung der Punkte dieser Checkliste und der gezielten Auswahl einer guten Verwaltung können einerseits Kosten gespart, andererseits auch Zeit gespart werden. Je mehr dieser Punkte mit ja beantwortet werden können, desto sicherer und zuverlässiger ist die ausgewählte Hausverwaltung.
Wussten Sie…
Die Kündigung der Hausverwaltung ist bei Zustimmung der Mehrheit der Eigentümer mit dreimonatiger Frist zum Jahresende des Kalenderjahres grundlos möglich. Bei groben Pflichtverstößen kann dies auch ein
Infografik der Kerninhalte
Um die Kerninhalte dieses Artikels nochmals übersichtlich und auf einen Blick aufzuzeigen, werden diese in einer Infografik festgehalten:
Zusammenfassung
Spricht man von Hausverwaltung, wird damit die Erledigung des Verwaltungsaufwands und der komplexen Rechte von Immobilieneigentum gemeint. Für solche Aufgaben kann durch die Erteilung einer Vollmacht eine externe Hausverwaltung bestellt werden, um die Eigentümer zu entlasten.
Zuständig ist die Hausverwaltung für einen breiten Katalog von Aufgaben. Kaufmännische, technische und juristische Verwaltungsaufgaben werden hierbei übernommen.
Beispiele solcher Arbeiten wären das Vereinnahmen und die Verwaltung von Mieten, die Erstellung von Wirtschaftsplänen, die Instandhaltung, der Betrieb und die Kontrolle der Immobilien oder die Verrechnung von Warmwasser und Heizkosten.
Bei der Verwaltung von Häusern wären weitere Beispiel die Führung der Buchhaltung, die Verwaltung der Finanzen und der Werterhalt und die Wertsteigerung der Immobilie.
Auch die Mängel- und Schadensbehebung, die Steuerung von Dienstleistern und anfällige Modernisierungsdurchführungen sind Teilbereiche der umfassenden Aufgaben von Hausverwaltungen.
Dieser Leistungskatalog kann neben gesetzlich vorgeschriebenen Tätigkeitsbereichen individuell im Vertrag vereinbart werden. Auch das Übertragen von lediglich einiger Teilbereiche ist möglich.
Die Pflichten der Hausverwaltung sind im österreichischen Wohnungseigentumsgesetz geregelt.
Sie beinhalten die Interessenvertretung der Eigentümer, die Richtige Abrechnung der Betriebskosten und Rücklagen und deren schriftliche Übermittlung an die Eigentümer, die Erstellung der Heizkosten- und Warmwasserkosten-Abrechnung, eine jährliche Vorausschau der Erhaltungsmaßnahmen und die Verfügung der Rücklagen. Einige weitere Pflichten, die von Hausverwaltungen übernommen werden stellen die generelle Vertretung der Eigentümergemeinschaft auch gegenüber Dritten sowie die Einberufung einer Eigentümerversammlung mindestens alle zwei Jahre und die detaillierte Abrechnung aller Betriebskosten dar.
Bei Eigentumswohnungen zählen alle Aufwendungen für die Liegenschaft zu der Betriebskostenabrechnung.
Die Kündigung einer Hausverwaltung ist jährlich mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist und der Mehrheit der Eigentümer grundlos möglich. Bei gröberen Verstößen auf Seite der Verwaltung kann diese Kündigung auch ein einzelner Eigentümer beantragen.
Um die richtige Hausverwaltung auszuwählen, sind auch zusätzliche Services zu beachten. Eine Checkliste der wichtigsten Kriterien hierfür wurde im Artikel aufgezeigt. Besonders das Vertrauen und die hochprofessionelle Arbeitsweise durch Expertise sind hierbei essentiell.
Werden all diese Dinge beachtet, ist die richtige Auswahl der Hausverwaltung bald getroffen.